Дело Долиной 5-КФ25-4870-К2 в Верховном суде РФ: почему мошенничество не стало основанием для отмены сделки

В декабре 2025 года Верховный суд Российской Федерации поставил точку в одном из самых резонансных гражданских споров последних лет — деле Ларисы Долиной о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, совершённой на фоне телефонного мошенничества.

Решение ВС РФ стало поворотным для судебной практики, поскольку затронуло сразу несколько принципиальных вопросов:
границы применения статьи 178 ГК РФ (заблуждение), защиту добросовестного приобретателя, соотношение гражданского оборота и последствий уголовного мошенничества.

Краткая суть дела Долиной

Лариса Долина продала принадлежащую ей квартиру по договору купли-продажи за 112 млн рублей.
После совершения сделки полученные денежные средства были переданы третьим лицам — мошенникам, действовавшим через телефонные и дистанционные схемы психологического воздействия.

Осознав произошедшее, продавец обратилась в суд с требованиями:

• признать договор купли-продажи недействительным;

• восстановить право собственности на квартиру;

• отказать покупателю в выселении;

• применить последствия недействительности сделки в пользу продавца.

Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций

Нижестоящие суды заняли однозначную позицию в пользу истца.

Суды исходили из следующего:

• воля продавца была сформирована под влиянием обмана;

• истец находилась в состоянии глубокого заблуждения;

• цель сделки не соответствовала её реальным намерениям;

• последствия сделки не осознавались в полном объёме.

На этом основании договор был признан недействительным, а покупателю фактически отказано в защите его прав как добросовестного приобретателя.

Почему дело дошло до Верховного суда

Покупатель, не согласившись с таким подходом, указал, что:

• он действовал добросовестно;

• проверил правоспособность продавца;

• оплатил полную стоимость недвижимости;

• не знал и не мог знать о мошенниках.

Ключевой вопрос, поставленный перед Верховным судом, звучал так:

может ли заблуждение, вызванное мошенничеством третьих лиц, автоматически приводить к отмене сделки с добросовестным покупателем?

Позиция Верховного суда РФ

ВС РФ отменил решения всех нижестоящих инстанций и дал принципиальные разъяснения, которые имеют значение для всей правоприменительной практики.

1. Заблуждение по ст. 178 ГК РФ: где граница

Верховный суд указал, что суды неверно применили статью 178 ГК РФ.

Согласно позиции ВС РФ:

• заблуждение имеет юридическое значение только тогда, когда касается существенных характеристик сделки;

• заблуждение относительно мотивов, ожиданий или предполагаемых последствий не образует основания для недействительности.

В данном деле истец:

• понимала, что подписывает договор купли-продажи;

• осознавала факт перехода права собственности;

• добровольно выражала волю на отчуждение имущества.

Ошибочное представление о том, что сделку «можно будет отменить» или что она совершается «временно», не является юридически значимым заблуждением.

2. Купля-продажа недвижимости — юридически очевидная сделка

ВС РФ особо подчеркнул:

купля-продажа недвижимости — одна из самых понятных и формализованных сделок гражданского оборота.

Для признания такой сделки недействительной требуется доказать:

• либо отсутствие воли;

• либо неспособность понимать значение своих действий;

• либо доказанную недобросовестность контрагента.

Факт психологического давления со стороны третьих лиц сам по себе не лишает сделку правовой силы.

3. Добросовестный покупатель под защитой закона

Одним из ключевых выводов ВС РФ стала защита принципа стабильности гражданского оборота.

Верховный суд указал:

• добросовестность покупателя не была опровергнута;

• суды не установили, что покупатель знал или должен был знать о мошенниках;

• покупатель выполнил все обычные проверки сделки.

Перекладывание последствий мошенничества на добросовестного приобретателя противоречит основам гражданского права.

4. Ошибка судов в применении реституции

ВС РФ отдельно указал на грубую процессуальную ошибку.

Даже если бы сделка была признана недействительной:

• должна применяться двусторонняя реституция;

• каждая сторона возвращает полученное по сделке.

Отказ покупателю в возврате уплаченных средств лишь потому, что продавец передала их мошенникам, признан недопустимым.

5. Психическое состояние и статья 177 ГК РФ

Нижестоящие суды ссылались на материалы уголовного дела, однако Верховный суд отметил:

• экспертизы не устанавливали неспособность понимать значение действий;

• судебная психиатрическая экспертиза по гражданскому делу не проводилась;

• истец отказалась от её назначения.

Следовательно, оснований для применения ст. 177 ГК РФ не имелось.

Итоговое решение Верховного суда

Верховный суд РФ:

• отменил решения трёх инстанций;

• отказал в признании сделки недействительной;

• признал договор купли-продажи действительным;

• направил спор о выселении на новое рассмотрение с учётом баланса интересов.

Почему решение по делу Долиной имеет прецедентное значение

Решение ВС РФ формирует несколько ключевых ориентиров:

1. Мошенничество третьих лиц ≠ автоматическая недействительность сделки

2. Заблуждение должно быть юридически значимым, а не психологическим

3. Добросовестный покупатель подлежит защите

4. Гражданский оборот не может быть «переписан» задним числом

5. Риски нельзя перекладывать на непричастного контрагента

Последствия для рынка недвижимости

После этого дела:

• отменить сделку из-за телефонного мошенничества станет значительно сложнее;

• возрастает значение доказывания недобросовестности покупателя;

• повышается ценность стандартов проверки сделки;

• усиливается роль нотариальной и юридической проверки.

Практические выводы для граждан

Для продавцов:

• заблуждение о целях сделки не спасает от последствий;

• мошенничество — это отдельный юридический риск;

• важно проверять любые «экстренные» сценарии.

Для покупателей:

• соблюдение стандартов добросовестности критично;

• фиксация расчётов и проверок защищает в суде.